第31章 税务筹划
如意料，下周的工作真是磨人，尽是应付耗时耗精力还没成就感的税务检查了。都说地产公司最怕两个税务清算了，一个是土地增值税清算，另一个是企业所得税清算，都是会要命的。阿芯现在也开始有点理解公司大Boss刘总的英明决策了，他开发的楼盘自持的居多，很少有出售的项目，基本上就跟这两个让地产商头疼到家的税务清算无关了。但是自持的也有两个税种会涉及到，一个是房产税，一个是土地使用税，其中房产税影响最大。
而让阿芯烧心应对的正是这房产税。
也不记得是上任税务经理是姓仇（chou）还是仇（qiu）了，反正在他2016年离职之前，做了一件很大的事，税务筹划。他应该是很负责任的，在职期间，仔细研读了房产税从改革开放以来的所有条文规定，尤其北京地区的。他发现，北京的房产税计缴依据和其它地区的很是不一样。
首先全国现行的房产税是第二步利改税以后开征的。执行的是1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）规定，我国现行房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。‘第三条第三款，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。此处的出租是指经营租赁，而不包括融资租赁。’
而北京执行的是：
1986年12月27日北京市人民政府颁发的第165号令第四条规定，‘企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。’按照这一政策要求，北京地区的企业如果出租房产，其房产税不是按照租金收入乘以12%计算的，而是按照房产余值乘以1.2%计算的。
1998年6月12日颁布的《北京市施行［中华人民共和国房产税暂行条例］的细则》和《北京市施行［中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例］办法有关条款的决定》（北京市人民政府1998年第6号令）第七条规定‘本市房产税按年征收，分季度缴纳，于一、四、七、十月的前十五日内缴纳。’
［注：第165号令规定了北京市的企业不论自用还是出租均按房产余值计缴房产税。第6号令规定了房产税按年征收、按季度缴纳。］
直到2016年5月15日，北京市市长正式签署北京市人民政府令第269号正式废止1986年12月27日北京市人民政府京政发第165号文件全文，并修正了1998年6月12日北京市人民政府令第6号令的第七条，修改后为：‘本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日到10月15日。’
很显然，作为全国执行的国务院制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》和北京市人民政府下发的第165号令存在一定相悖之处。经过几番规章清理，北京市第269 号令正式宣布废止第165号令的细则后，该细则的第四条的规定自然也就自然烟消云散。
［注：第269号令废止了第165号令，并对第6号令做了征期修正。从此，北京也执行全国统一执行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。］
这位听说长得还挺帅，做事严谨的税务经理是个有责任心的经理。他很守法地一直按征收月份（每年的4月和10月）前一个月的月末（每年的3月和9月末）帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值计算缴纳所有公司自持物业的房产税，不管是自用的、出租的还是空置着的。房产原值是账面上存货转固定资产的数值，都是依据经有资质会计师事务所评估了的［工程项目竣工结算报告］的数据，不会有错；扣除的比例也是北京市人民政府精确规定了的，不会算错。当时，他唯一需要发挥他专业判断的地方就是计税依据。公司的几个自持物业，也都是出租了的，唯一的区别就在于该处物业是整租还是散租。一栋楼或一幢商场有整体出租给了一个单位的，是整租；也有一栋楼或一幢商场零散租给了好多家客户的，是散租。
阿芯后来估计，那个精明的税务经理肯定是收据并研究了国务院制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》、北京市人民政府第165号文、第6号文、第269号文，及下面的第24号文。
2016年6月28日《关于进一步落实中华人民共和国房产税暂行条例有关规定的通知》（京政发【2016】24号），第24号文具体规定如下：
一、以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
二、除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。
三、房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
四、本通知自2016年7月1日起执行。本通知发布前，已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
［注：第24号文做出补充规定，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。但没有对出租的计缴做进一步的明确规定。］
据此推断，对于从租计征房产税的情形，则应该严格按照国务院现行《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定以房产租金收入为房产税的计税依据。2016年10月在计算2016年下半年应该缴纳的房产税时，他按照［从价计征］和［从租计征］分别做了测算，发现按［从租计征］整整要比［从价计征］多缴出一倍多的税金。
于是，这个仇经理经过几番推敲和询问，做了一个很大胆的税务筹划，公司所有的物业还是沿用之前的计税依据，按征收月份前一个月的月末（2016年9月末）帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。
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而让阿芯烧心应对的正是这房产税。
也不记得是上任税务经理是姓仇（chou）还是仇（qiu）了，反正在他2016年离职之前，做了一件很大的事，税务筹划。他应该是很负责任的，在职期间，仔细研读了房产税从改革开放以来的所有条文规定，尤其北京地区的。他发现，北京的房产税计缴依据和其它地区的很是不一样。
首先全国现行的房产税是第二步利改税以后开征的。执行的是1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）规定，我国现行房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。‘第三条第三款，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。此处的出租是指经营租赁，而不包括融资租赁。’
而北京执行的是：
1986年12月27日北京市人民政府颁发的第165号令第四条规定，‘企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。’按照这一政策要求，北京地区的企业如果出租房产，其房产税不是按照租金收入乘以12%计算的，而是按照房产余值乘以1.2%计算的。
1998年6月12日颁布的《北京市施行［中华人民共和国房产税暂行条例］的细则》和《北京市施行［中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例］办法有关条款的决定》（北京市人民政府1998年第6号令）第七条规定‘本市房产税按年征收，分季度缴纳，于一、四、七、十月的前十五日内缴纳。’
［注：第165号令规定了北京市的企业不论自用还是出租均按房产余值计缴房产税。第6号令规定了房产税按年征收、按季度缴纳。］
直到2016年5月15日，北京市市长正式签署北京市人民政府令第269号正式废止1986年12月27日北京市人民政府京政发第165号文件全文，并修正了1998年6月12日北京市人民政府令第6号令的第七条，修改后为：‘本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日到10月15日。’
很显然，作为全国执行的国务院制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》和北京市人民政府下发的第165号令存在一定相悖之处。经过几番规章清理，北京市第269 号令正式宣布废止第165号令的细则后，该细则的第四条的规定自然也就自然烟消云散。
［注：第269号令废止了第165号令，并对第6号令做了征期修正。从此，北京也执行全国统一执行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。］
这位听说长得还挺帅，做事严谨的税务经理是个有责任心的经理。他很守法地一直按征收月份（每年的4月和10月）前一个月的月末（每年的3月和9月末）帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值计算缴纳所有公司自持物业的房产税，不管是自用的、出租的还是空置着的。房产原值是账面上存货转固定资产的数值，都是依据经有资质会计师事务所评估了的［工程项目竣工结算报告］的数据，不会有错；扣除的比例也是北京市人民政府精确规定了的，不会算错。当时，他唯一需要发挥他专业判断的地方就是计税依据。公司的几个自持物业，也都是出租了的，唯一的区别就在于该处物业是整租还是散租。一栋楼或一幢商场有整体出租给了一个单位的，是整租；也有一栋楼或一幢商场零散租给了好多家客户的，是散租。
阿芯后来估计，那个精明的税务经理肯定是收据并研究了国务院制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》、北京市人民政府第165号文、第6号文、第269号文，及下面的第24号文。
2016年6月28日《关于进一步落实中华人民共和国房产税暂行条例有关规定的通知》（京政发【2016】24号），第24号文具体规定如下：
一、以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
二、除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。
三、房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
四、本通知自2016年7月1日起执行。本通知发布前，已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
［注：第24号文做出补充规定，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。但没有对出租的计缴做进一步的明确规定。］
据此推断，对于从租计征房产税的情形，则应该严格按照国务院现行《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定以房产租金收入为房产税的计税依据。2016年10月在计算2016年下半年应该缴纳的房产税时，他按照［从价计征］和［从租计征］分别做了测算，发现按［从租计征］整整要比［从价计征］多缴出一倍多的税金。
于是，这个仇经理经过几番推敲和询问，做了一个很大胆的税务筹划，公司所有的物业还是沿用之前的计税依据，按征收月份前一个月的月末（2016年9月末）帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。
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